Czytelnik: Pod koniec 2016 r. zmarła moja mama, która była najemcą lokalu mieszkalnego (umowa była tylko na nią). W lokalu mama mieszkała faktycznie sama – ja zjeżdżałem do kraju z Anglii raz na pół roku, na kilka dni. W ostatnich dniach otrzymałem od właściciela wezwanie do opuszczenia lokalu. Słyszałem jednak, że najbliższa rodzina wstępuje w stosunek najmu po śmierci najemcy. Czy to prawda?

Sytuacja przedstawiona przez Czytelnika jest bardzo aktualna, szczególnie jeśli chodzi o mieszkania komunalne. W wielu przypadkach jest tak, że umowa była zawarta lata temu, osoba mieszka samotnie, zaś najbliżsi wyprowadzili się – często za „chlebem” za granicę. Co w sytuacji gdy najemca lokalu mieszkalnego umrze? Czy w stosunek najmu wstępuje jego rodzina, pomimo że nie zamieszkiwała z najemcą w chwili jego śmierci?

Odpowiedź na pytanie Czytelnika zawarta jest w art. 691 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z tym przepisem:

• 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
• 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
• 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Wstąpienie osób wskazanych w art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między spadkobiercą a wynajmującym. Kluczowa w niniejszej sprawie jest jednak interpretacja przesłanki „stałego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci”. W nauce prawa zwraca się uwagę, że stałe zamieszkiwanie w lokalu z najemcą (do chwili jego śmierci) należy odróżnić od miejsca zamieszkania jako miejscowości, w której osoba fizyczna przebywa z zamiarem stałego pobytu. Przepis art. 691 § 2 k.c. odnosi się do zamieszkiwania w znaczeniu stałego przebywania w określonym lokalu (Tak: K. Pietrzykowski [w:] K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 528). Stałe zamieszkiwanie oznacza, że dany lokal stanowi centrum życiowe określonej osoby, tj. miejsce gdzie koncentruje się życie osoby. Chodzi przy tym o określony stan faktyczny, a nie stan prawny wynikający np. z treści decyzji administracyjnej o zameldowaniu (Tak: orz. SN z 29.09.1998 r., II CKN 910/97). Co jednak istotne, przeprowadzka do lokalu po śmierci najemcy z punktu widzenia art. 691 § 2 k.c. jest bezprzedmiotowa.

W naszej sprawie Czytelnik w przypadku żądania eksmisji przez wynajmującego mógłby wystąpić do Sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Jego szanse oceniałbym jednak jako niewielkie – centrum życiowe Czytelnika było w Anglii, a nie w mieszkaniu najemcy. Tym niemniej ciekawe orzeczenie wydał Sąd Najwyższy, w którym stwierdził, że „Czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w ‘swoim’ lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania” (Tak: wyr. SN z 20.06.2001 r., I CKN 1179/98). Udowodnienie tego przed Sądem byłoby jednak niezwykle trudne.

Adw. Rafał Guzik